郑州**置业有限公司
“刘圪垱城中村改造”开发项目
可行性研究报告


序言：2018高压“限”政下的郑州，用数据说话！
2018年1-12月份，郑州市区新建商品房共计销售199205套，其中郑东新区新建商品房销售高达36469套，位列第一位；在统计的9个区域中，其中有5个区域新建商品房销量突破20000+套，除郑东新区外，分别是二七区（26801套）、管城区（24979套）、金水区（24018套）、高新区（21963套）、中原区（20456套）；距离郑州市中心最远的上街区销售最少，达到6541套！

2018年12月份郑州市区新建商品房共计销售45939套
据河南楼市网数据研究中心统计显示，仅2018年12月份，郑州市区新建商品房共计销售45939套；其中郑东新区以9461套的销量领跑郑州各区域，创下今年单月最高的销售记录；管城区以单月7133套的销量位居第二位，除以上两区外，惠济区和高新区的单月销量也均突破5000+；其中上街区12月份销量最低，572套。


2018年郑州房地产市场新建商品房成交有望突破40万套
据河南楼市网数据研究中心统计分析，截止到2018年12月31日，郑州房地产市场新建商品房成交约38.02万套（统计数据不包含巩义市、新密市、新郑市），同比增长18.04%，如果加上巩义市、新密市、新郑市等地的成交量，2018全年郑州房地产市场新建商品房成交有望突破40万套。

2018年1-12月份郑州市新建商品房成交行情（套数）

据河南楼市网数据研究中心统计分析，郑州房地产市场新建商品房成交量从2014全年的约10万套，几乎翻倍到2015全年的19.4万套，又一路高歌猛进，达到2016年的33.8万套……2018年又趁胜追击，“负重前行”，突破各种高压“限”政，直逼40万套大关！



一、2018年郑州市房地产市场情况
2018年，郑州市认真贯彻落实中央各项房地产调控政策，市场预期更加理性，市场运行总体稳定。
（一）、房地产开发投资增速持续回落
2018年，全市房地产开发投资3258.4亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落23.9个百分点。纵观全年房地产开发投资情况，总体呈现逐月回落态势，年底和年初增速相差22.4个百分点。
从房屋类型看，办公楼投资快速增长，住宅和商业营业用房小幅下降。2018年，办公楼投资183.3亿元，比上年增长30.9%，增速较上年提高33.4个百分点；住宅投资2345.8亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落29.2个百分点；商业营业用房投资297.0亿元，比上年下降5.0%，增速较上年回落12.5个百分点。
（二）、房屋在建规模略有扩张
2018年，全市房屋施工面积、竣工面积呈现增长态势，但新开工面积呈现回落态势。全市房屋施工面积18643.1万平方米，比上年增长13.8%。其中，住宅施工面积12714.8万平方米，比上年增长13.1%，占房屋施工面积的比重为68.2%，较上年回落0.3个百分点；办公楼施工面积1175.3万平方米，比上年增长12.3%；商业营业用房施工面积1820.6万平方米，比上年增长13.0%。
2018年，全市房屋竣工面积1946.1万平方米，比上年增长27.4%。其中，住宅竣工面积1357.1万平方米，比上年增长33.2%，占房屋竣工面积的比重为69.7%，较上年提高2.0个百分点；办公楼竣工面积106.7万平方米，比上年下降10.5%；商业营业用房竣工面积146.4万平方米，比上年下降9.5%。
2018年，全市房屋新开工面积4363.5万平方米，比上年下降20.1%。其中，住宅新开工面积3006.8万平方米，比上年下降22.7%，占房屋新开工面积的比重为68.9%，较上年回落1.8个百分点；办公楼新开工面积268.5万平方米，比上年增长3.7%；商业营业用房新开工面积417.1万平方米，比上年下降18.1%。
（三）、房屋销售面积保持增长
2018年，全市商品房售面积3712.1万平方米，比上年增长19.8%，增速较上年提高11.5个百分点。其中，住宅销售面积3330.6万平方米，比上年增长21.8%，增速较上年提高15.4个百分点；占商品房销售面积的比重为89.7%，较上年提高1.4个百分点。从住宅结构看，受市场调控因素的影响，刚需住房（90平方米以下）的销售面积增速较快，达到34.6%，较上年提高36.4个百分点；改善型住房（90平方米以上）的销售面积增速为16.6%，比刚需住房销售面积增速少18.0个百分点。
（四）、商品房销售均价窄幅波动稍有上涨
据房管部门统计，2018年全市商品房销售均价为8605元/平方米；其中，商品住房销售均价为8261元/平方米。从年度数据看，2018年商品房销售均价较2017年上涨230元/平方米，商品住房均价上涨313元/平方米，整体涨幅不大。从月度走势看，郑州商品住房销售均价表现得较为平稳，下半年商品住房销售均价为8226元/平方米，较上半年的8318元/平方米略有下降。

（五）、商品房累计可售面积增加
据房管部门统计，截至2018年12月底，全市商品房累计可售面积为5237.72万平方米；其中，商品住房累计可售面积为2207.69万平方米。与2017年12月底相比，商品房累计可售面积增加1009.11万平方米，商品住房增加429.66万平方米。从年度数据看，2018年商品住房累计可售面积为历史新高，但由于销售形势较好，消化周期的变动并不大。目前商品住房的消化周期为7.6个月，与去年年底相当。
（六）、到位资金主要依靠企业自筹资金
2018年，全市房地产开发企业到位资金3209.9亿元，比上年下降2.2%。从到位资金来源渠道看，受房地产行业金融监管严格、房企融资渠道收窄影响，企业资金更加依赖于自筹资金。自筹资金1832.8亿元，比上年增长9.3%，占比为57.1%，占比较上年提高5.6个百分点；定金及预收款594.3亿元，比上年下降3.1%，占比为18.5%，占比较上年下降0.3个百分点；国内贷款391.0亿元，比上年下降31.0%，占比为12.2%，占比较上年回落5.1个百分点；个人按揭贷款343.2亿元，比上年下降11.5%，占比为10.7%，占比较上年回落1.2个百分点；其他资金48.6亿元，比上年增长33.9%，占比为1.5%，占比较上年回落34.6个百分点。
来源：市统计局


二、2019房地产调控松动
1、新房和二手房利率下调

2019年1月7日，新房贷款利率上浮也从30%降了5%，上浮25%。6家银行已开始执行。这对首次置业者非常有利，如贷款100万，每降低5%的利率，相当于月供少还150元左右，买房成本降低。

2、郑州GDP跨入“万亿俱乐部”

2018年底，郑州提前2两年完成GDP过万亿的目标，国家区域金融中心地位日益凸显。郑州建设国家中心城市的底气更足，潜力也更大了，国家省会城市中的位次大大提升，带给郑州空前的发展机遇，也给郑州经济发展提供了“助推剂”。未来更多人会选择深耕郑州，在郑州买房置业。


3、郑州人口破千万

2019年权威部门最新公布：郑州常住人口突破千万。和北京、上海等一线城市常住人口减少相比，作为新一线城市的郑州，常住人口连年大幅净流入，统计数据显示，近年来郑州常住人口增速保持在1.2%至1.6%。
受供求关系、市场购买力等多方面因素影响，郑州房产市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价仍有很大的上涨空间。
4、郑州交通红利集中爆发

从2019年1月6日零时起至2021年12月31日24时，所有悬挂豫A牌照的安装有ETC设备或持有ETC非现金支付卡的小型客车（7座及以下），在京港澳高速薛店站、新郑站、双鹤湖站，商登高速园博园站、新郑新区站、新村站，郑尧高速新郑西站、轩辕丘站8个收费站区间内行驶，均可享受免费政策。政策出台后，港区和市区的联通感大大增强，港区区位优势进一步提升。

除此之外，2019年郑州的交通利好，将达到历年巅峰。
▼4月底农业路高架全面通车，郑州市快速交通系统“井”字规划的最后“一横”将画上圆满句号。
▼大四环”今年年底全线贯通，开通后从北区到南区最快仅需20分钟，从西区到东区最快10余分钟。
▼郑州南站9月30日建成通车，加上已有的郑州火车站、郑州东站、郑州北站、郑州西站，郑州将迎来“一城五站”时代。
▼地铁5号线5月正式开通；地铁14号、2号线新增段通车，将于9月份开通；城郊铁路二期预计今年年底完工。2019年地面交通压力将大大锐减。







5、房贷、二孩、养老等支出可用来抵扣个税

从今年1月1日起，房贷、二孩、养老等支出都可以在缴纳个税前扣除国务院发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，六项专项附加扣除的条件和标准得以明确，虽然房贷只能抵扣1000，但是聊胜于无，且意义重大。




三、中牟县位置及区位优势

中牟，郑汴港黄金三角区域的中心位置，是郑州市的一个辖区县，西接郑州，距离郑州建成区25公里，东挨开封，距离开封建成区同样为25公里，南邻航空港，同样距离25公里，素有“一肩挑两市、一路通三城”之说。并且中牟县是中原经济区、郑州都市区、郑州航空港经济综合实验区三区叠加的中心区域，是郑汴融城战略和郑汴产业带核心区，中原经济区的经济引擎。直径25公里，搁在别的大城市，几乎仍属于同城区域，更没有超出城市辐射区。另外，中牟县与三城之间交通网络异常发达，中间几乎没有任何障碍，市民之间具备广泛的政治、经济、文化甚至血缘认同，中牟县的消费人口是郑州、开封、航空港区、中牟县四城的百姓，这一点，在中牟房地产业尤为突出，中牟三分之二的房源都被其他三城居民购买。
举个简单的例子，位于中牟的绿博园、方特，游客大部分郑州、开封、港区人，或者是这三城人的外地友人；位于郑开大道的杉杉奥特莱斯、海宁皮革城，停车场大部分是豫B、豫C甚至豫D车辆。距离项目十分钟车程的万邦物流港，现在更是郑州、河南乃至全国的蔬菜水果批发、中转中心，现已成为郑州市民的后花园，新鲜蔬菜瓜果无不从这里端上郑州人民的餐桌。从上述现象看，中牟具有的一些特定优势产品，早已经吸引三城人民前来消费。安家置业在中牟更是首选。
自郑汴一体化实施以来已有10年时间，这10年中，中牟已经受到了投资客的注意。因为省政府也重视开发此区域，目前这个地区公路交通网等基础设施早已完善，往来郑州、开封、港区异常方便。在整个县域里，现在也形成了两个产业群，一个是汽车产业群，另一个是郑州国际文化创意产业群，并且入驻了上百家知名企业。
　　 值得一提的是国际文创园，内有多个重大项目，比如方特、华谊电影小镇、奥特莱斯、海宁皮革城、海洋公园等，周边还有野生动物园等，中牟正在不断形成一个集文化、旅游为一体的特色旅游胜地。
　　



四、项目位置
1、项目在中牟县城所处位置
项目位于中牟县新县城，东临寿圣街、南临文博路、北临万圣路。中牟县委县政府、县公安局、县检察院、县法院、县财政局、县自然资源局、行政审批服务大厅等各职能部门聚集周边；县一高、易斯顿大学等校区毗邻其左右。

（黄色图块为刘圪垱项目）
1、项目在郑汴产业带中所处位置
项目交通便利，毗邻商都大道，距离郑东新区驱车不足20分钟，距离开封也约为20分钟车程，中牟县城位于郑州、开封的中间地带。郑开城市轻轨距离本项目不足两公里，轻轨已带动中牟、开封发展，使此片区域形成大郑东商圈，而处于中间地带的中牟新区，已形成绿博片区、汽车产业园片区等，基础力量早已搭建，后继力量蓄势待发。

（黄色图块为刘圪垱项目）

位于中牟新县城中央地带的刘圪垱项目，做为中牟县第一例村庄改造项目，良好的周边环境，加之政府的大力度支持，建成后必将成为大郑东商圈宜居、宜投资的亮点。

2、项目位置优势分析
项目所在区域，2012年新成立了中牟县广惠街街道办事处，做为新县城的核心，办事处成立之后，对新区基础设施进行了一系列的改造提升，学苑路、寿圣街、文博路三条主干道都从我项目穿过，双向六车道使得我项目交通便利，必将对以后楼盘的销售，起到非常大的推动作用。在我公司项目西侧，占地800亩的城市森林公园----四牟园，早已成为大家晨练散步的好去处，步行五分钟即可到达。驱车前往中牟县人民医院、中牟县政府、行政审批服务中心、工商局、税局、法院、公安局等职能部门不超过五分钟。使得我们项目具有其他项目无法比拟的优势。另外，万邦物流、方特欢乐世界、绿博园、杉杉奥特莱斯等都已在中牟形成规模，更使我项目具有了巨大潜力消费群。







五、项目地块及设计条件

项目总占地面积251.51亩，共七个地块，1-4号为开发区用地，205.649亩，5-7号为安置区用地，45.862亩。
设计条件：








六、项目建设规模及布局
项目规划用地面积251.51亩（167673平方米），规划建筑面积约75.9万平方米，其中村民安置45.862亩（30573.9平方米），规划安置建筑面积约8.4万平方米，开发区面积205.649亩（137099.1平方米），开发区建筑面积约67.5万平方米。
项目规划----开发区项目计划分两期建设：
一期东方首玺项目（地块三、地块四）：
121亩 81122平方米 规划容积率 3.494 规划总建筑面积390048平方米，详见总平图：

二期（地块一、地块二）：
84亩 55977.1平方米 计划容积率3.5 规划地上面积约19.5万平方米，规划总建筑面积约28.5万平方米。
销 售 计 划：
一期：
开盘价格 11500元/平方米 正式销售价格12800元/平方米 地上建筑均价12000元/平方米
二期：
规划总建筑面积约28.5万平方米，规划地上建筑面积约19.5万平方米，地上建筑均价12500元/平方米
收 益：
一期：
住宅销售均价12000元/平方米 ，住宅销售面积26.5万平方米， 住宅销售总价31.8亿元；商业销售均价19900元/平方米 ，商业销售面积10834平方米，商业销售总价2.16亿元；地下车位销售均价11万元，车位2166个，车位收入2.38亿元，一期收益合计36.34亿元。
二期：
住宅销售均价12500元/平方米，住宅销售面积约18万平方米，住宅销售总价22.5亿元；商业销售均价22800元/平方米，商业销售面积约1.5万平方米，商业销售总价3.42亿元；地下车位销售均价11万元/个，车位预计收益1.32亿元，二期收益合计27.24亿元。
一期、二期销售总收入约63.58亿元。
综合宏观经济、郑州市房地产发展情况、中牟房地产发展及项目自身情况，我们将项目定位为：小高层、高层住宅、洋房和商业新地标性城市综合体。住宅、商业布局如下:

七、项目投资估算及经济效益评估
1、土地成本投资估算
本项目是中牟县刘圪垱村庄改造项目，估算土地成本时要摊入刘圪垱村安置房建设投资、搬家及奖励、过渡费、拆迁经费及补偿费，其他成本项目按正常的房地产开发项目计算。刘圪垱村安置房建设已支出12328万元，预计仍需支出15392万元。项目开发商品房总面积约67.5万平方米，一期开发面积39万平方米，二期开发面积28.5万平方米。项目开发区土地成本为13.15亿元。
项目预计总收入635800万元，其中住宅销售收入543000万元，商业房销售收入55800万元，地下车库销售收入37000万元（详见附录2）。税前开发成本371230万元，其中土地成本131500万元，前期27000万元，房屋建筑安装工程费121500万元，配套工程4212万元，贷款利息28500万元，营销费用26008万元，管理费用32510万元。销售税费 73531.05万元。税前利润264570万元，税后利润191039万元，成本费用利润率71.27%，全部成本费用净利润率43%，销售毛利率41.6%（详见附录1）



3、刘圪垱项目开发投资预算
附录1
序号 项目 开发费用 每亩费用(万元) 楼面费用（元/㎡） 总计 （¥万元） 注解

1 土地费用 土地出让综合费用 131500
土地费用小计 131500
注解：本项费用包含了土地补偿费；过渡费；拆迁经费；财务费用；其他补偿；安置房建设成本费用。
2 前期工程费 地质勘查费 245
3 设计费 750
4 工程监理费 758
5 水文费用 140
6 测绘费 300
7 招标咨询及代理费 245
8 工程质量监督费 90
9 施工图审查费 50
10 劳保基金（两金） 1918
11 基建用电报装 268
12 施工用水报装 113
13 四通一平工程费 704
14 保障房异地移建款 12789
15 日照补偿 1000
16 建设局未批先建 1000
17 配套费 6630
前期工程费小计 27000
18 建安 房屋建筑安装工程费 121500
19 配套工程 室外道路、雨水、污水工程费 600
20 室外给水工程费 350
21 绿化景点工程费 800
22 室外供电工程费 1000
23 小区照明工程费 80
24 其它工程费（围墙、大门、小区内配套设施等） 490
25 样板房及营销案场环境工程费用 702
26 各项工程检测费 190
配套工程小计 4212
27 营销推广 商品房营销佣金（2%） 13004
28 广告推广（2%） 13004
营销推广费小计 26008
29 企业管理 管理费（3%） 19506
30 不可预见支出（2%） 13004
企业管理费小计 32510
31 行贷 信贷资金利息（1）：行贷年利率10%，3年。 28500
税前开发成本合计 371230
32 销售税费 增值税 33827.80
33 教育附加税 1015
34 地方教育费附加 676.55
35 城市建设维护税 2368
36 土地增值税 35519.20
37 房产交易费（3元/㎡） 124.50
销售税费小计 73531.05

房地产行业各项税费的征收标准为：
增值税税赋——约商品房销售金额的5％；
教育附加税—— 增值税金额的3％
地方教育附加税—— 增值税金额的2％
城市建设维护税—— 增值税金额的7％；
地增值税——商品房销售金额的5％；
房产交易费——按照售出商品房的产权面积计算3元/㎡；
企业所得税——按照毛利润总额的25％分年度结算征收。
38 一期现金流出累计 444761.05
39 一期现金流入累计 635800
40 企业所得税 63550
41 收益分析 销售收入 635800
42 税后毛利润 191039
43 成本费用利润率 0.72
44 全部成本费用净利润率 0.43
45 销售毛利率 0.42
46 成本费用利润率等于销售收入减去税前开发成本后再除以税前总现金流出
全部成本净利润率等于税后毛利润除以税后开发成本。
销售毛利率等于销售收入减去税前开发成本后再除以销售收入。





附录2、刘圪垱项目开发资金回收预算表
序
号 项目名称 计价单位万元/㎡、11万元/个 年度收入明细（¥万元） 小计
第一年 第二年 第三年 第四年
销售均价(万元) 销售金额(万元) 销售均价(万元) 销售金额(万元) 销售均价(万元) 销售金额(万元) 销售均价(万元) 销售金额(万元)
1 商品房销售 一期住宅 1.15 13600 1.2 87000 1.28 196000 1.2 21400 318000
2 一期商铺 1.9 8300 1.99 7600 1.9 5700 21600
3 地下车库 7000 8000 8000 800 23800
4 二期住宅 1.2 35000 1.25 127000 1.25 42000 1.25 21000 225000
5 二期商铺 1.9 11000 1.99 8000 1.99 5000 1.9 10200 34200
6 地下车库 5800 2000 2000 3400 13200
小 计 80700 239600 258700 56800 635800
销售收入合计 万元

635800


本楼盘区位优势明显，具有极大升值潜力，一期住宅均价12000元/平方米，二期住宅均价12500元/平方米，商业19900元/平方米，车库110000元/个。


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公司组织架构基本健全，营业额呈递增趋势，市场方向和认可度已明确;财务状况趋于盈亏平衡或已开始盈利