XXX旧货产业园投资运营


商
业
计
划
书


计划书作者：杨 杰
联系方式：541588***@qq.com
1399998****
项目地址：全国（首项目拟在新疆昌吉市）
2024年5月27日


目录
一 项目发起的时代背景和政策背景 3
二 项目愿景 4
三 旧货市场行业现状及存在的问题 4
四 解决方案 4
五 项目落地步骤 4
六 项目利润及成本分析（以某以具体旧货产业园举例） 5
七 项目的优势分析 6
八 项目的竞争分析 6
九 项目的风险分析 6
十 项目落地后，持续保持竞争力的方法 6
十一 运营团队及领头人简介 7
十二 融资需求的具体数字及项目按年份预估收入和成本 7
十三 补充说明 8















一 项目发起的时代背景和政策背景
时代背景：2020年以来，持续3年的疫情，断断续续的封控，国家虽然成功控制了疫情，但是国内经济也遭受很大损失。尤其数量众多的民营经济体。很多市场主体，没有熬过疫情管控，纷纷破产。随之带来的就业问题也很突显。各类销售类的主体，大到市场，小到某某个体户，生意也不景气。很大一部分人民群众消费降级，很多人开始选择价格更低的网络平台的物品，还有旧货市场去选择合适的商品。
政策背景：这几年国内的经济状况，中央政府是非常清楚的，因此积极想办法，出政策，促进经济恢复和发展。于是2024年两会期间，国家高层出台了恢复促进经济的文件“国务院关于印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》的通知”，并在文件中，制定了详细的“推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案”。从国家顶层设计的高度，大力支持商贸流通领域尤其二手设备，物品的消费，更新换代，以旧换新，从而达到刺激经济的作用。
随后，财政部办公厅 商务部办公厅2024年4月23日发布的《关于支持建设现代商贸流通体系试点城市的通知》财办建[2024]21号文件精神
各地要发挥中央财政资金引导作用，统筹地方财力、社会资本，共同参与试点建设。准确把握基本任务和资金项目的关系，细化建设内容，落实到具体项目。坚持系统思维，充分发挥大企业、重大项目牵引作用，抓大带小、以点带面，一体推进现代商贸流通项目建设与运营，提高资金有效性、精准性和集约效应，避免分散投入。
因此从各个政策角度，建设大型综合性旧货产业园，完全吻合国家政策。会在行政审批，财政补贴等环节，得到当地有关部门的大力支持。









二 项目愿景
做中国最具影响力的连锁旧货产业园，助力国内循环经济发展

三 旧货市场行业现状及存在的问题
国内目前各中小城市都有旧货店，分布比较分散。也有一些旧货市场，但是大都规模较小，商户不多，且品类分类混乱，没有形成规模效应，且很多市场运营方，能力有限，管理水平非常有限。无法让商户赚到更多的钱。
还有就是各个城市的旧货市场，在宣传方面普遍都很欠缺，人们大都没有逛旧货市场的习惯。所以，在国内经济增长放缓，失业率攀升，消费降级的大背景下，旧物品消费的潜力非常巨大。

四 解决方案
我们要建立一个旧货市场中的全国连锁品牌，让逛旧货市场成为一种时尚的生活方式。这和国家倡导的建设集约，节约型社会的消费观、价值观非常吻合。在旧货市场，客户不仅可以买东西，还可以卖东西给商户。更能以旧换新，不仅可以本品类（行业）以旧换新，还可以跨品类（行业）以旧换新。在经济增长放缓的大环境下，大大促进商品的流通，从而使得商户赚到钱，群众得到实惠。作为运营方，我们也能赚到钱，附带解决一批就业，经济意义，社会意义巨大。

五 项目落地步骤
1 融资
2 选址和签订租赁合同。
A城市选择，选择城区人口大于30万的城市，且没有规模较大，管理较完善的成熟旧货市场，城区周边的郊区，郊县人口密集的话，更好。
B选择建好的或者即将竣工的大规模厂房，库房的园区，且交通方便，距离市中心不远，旁边有大型家具，建材市场更好）园区规模，占地面积200-500亩之间，建筑面积8-20万平米之间，园区主要是租赁为主。合同期一般签订在10年期以上。
3 将园区内的基础设施（厂房，库房等）进行整备，统一设计。
4 招商，收取商户用房，用地租金。同时积极申请当地商务部门、财政部门的相关补贴资金
拟招商的行业选择：
A 家具【包含一般家具，办公家具，特种行业（用途）家具】
B 电器【包含家用电器，工商业用电器】
C 厨房设备【包含家用厨房设备，商业（企业）用厨房设备】
D 数码类产品【电脑，手机，照相机，打印机等】
E 特定行业仪器设备【例如，医疗，纺织等，有一定市场规模的行业】
F 奢侈品，礼品，玩具
G 会额外留出一定的经营面积，对有潜力的类目进行招商
其中，ABCD品类，作为主要经营品类。其他类作为辅助。
5 做好各种对商户的配套服务（物流，宣传，生活服务等），这其中，宣传尤其重要，不仅仅是宣传产业园自身，更要宣传健康，科学的消费观。宣传，贯穿于项目自始至终。我们会通过网络，短视频，出租车顶灯等渠道，大力宣传产业园及其业务。
6 组织商户积极开展各渠道的线上业务。线上线下结合，扩大营业额。



六 项目利润及成本分析（以某以具体旧货产业园举例）
1 入驻商户的租金差，运营方整租和分租给商户，价差一般可达0.3元/平米/天，以10万平营业面积举例，招商全部完成后，租金收益1080万，各地租金水平不同，这个数字会略有不同。
2 园区厂房外墙广告，暂估20万1年
3 园区停车费，暂估15万1年。
4 国家财政补贴，暂估150万1年（共3年）
5 运营方亲自经营某一品类（市场体量大，利润不错的项目），暂估50万左右。
合计毛利润：1315万

项目成本分析：
运营方的人力成本，暂估180万1年。
园区维护和其他费用，暂估200万1年
净利润935万，净利润率约为71%

七 项目的优势分析
国内的一些中小城市，没有大规模的管理运营水平较高的综合性旧货市场。这属于填补空白的项目。同时也是非常符合国家现行政策的好项目。
我们的两张切入的优势牌
1更大规模（200-500亩占地面积，8-20万平营业面积）
2更好管理和服务。（各业态的科学有序的划分，以及植根于血液中的服务好商户可顾客的意识）
一旦在当地立足且成熟。后来者很难超越（短期内无法超越）赛道体量可能不算大。但是具有良好的现金流和较好的收益率。在本省一些合适的城市做，有成熟经验后，可向全国适合的城市推广。形成品牌效应，最终可将这个项目推向资本市场，实现更高的收益。
八 项目的竞争分析
竞争来自于同行（和我有同样想法且积极行动的人），就看整个项目团队的效率，执行力了。在同样的资金的加持下，谁动作快，谁执行力强，各方面决策更科学，谁最终占得先机。
九 项目的风险分析
项目的成败，显性风险主要是选址不科学，其次是招商，宣传工作不到位，项目迟迟无法招到符合数量和质量的商户。隐性风险是各地有关部门，配合度不同。还有突发事件的影响，比如疫情。为了尽可能规避显性风险，前期我方运营团队会做大量的行业调研，市场调研，营商环境调研等工作。至于隐性风险，我们会调集各方资源，快速有效解决首要问题。从而慢慢解决其他问题。
十 项目落地后，持续保持竞争力的方法
做好服务，一切想法，就是为了服务好商户，让他们生意更好。服务好顾客，让顾客形成了爱来这个旧货产业园交易的习惯。这就成功了90%。极致的服务，造就极致的口碑，从而形成持续的，稳定的，好的收益。服务这方面，“胖东来”是个很好的参考。

十一 运营团队及领头人简介
目前初创团队有4人，本人是领头人。是一家正在正常经营的小企业的负责人。还有我的2个员工，均跟随我多年。还有1名顾问，他在本地有良好的社会关系（包括政府关系），他自己也有实控的企业。我作为领头人，是一个连续创业者，经历过曾经的一些失败，做事情，更理智，韧性更足了。我认为，做好一件事，用心去做，从一件件小事去做，就能做好。曾国藩说过，一勤天下无难事，本人深表认同。成功人士必备素质：百折不挠，积极行动，积极复盘，直至完成一件事。后期会积极招募招商运营方面的有经验的精英人才，积极提高运营管理水平，同时拓展外地业务。早期集中所有资源、精力，搞好首个项目。
领头人是一个企业的核心灵魂人物，我会严格要求自己。从各方面提升自己的经营管理水平，工作，生活中，永远保持学习的心态。从而把事业做的更好。

十二 融资需求的具体数字及项目按年份预估收入和成本
首期项目，我方需要融资3000万，资金主要用于园区租金（空地和营业用房），园区的整备，人员成本。清单如下：
园区租金 约750万1年
园区公共区域的装修，整备，第1年约300万
宣传费用首年150万
人力成本，第一年约180万
后续每年的成本，和首年比会略微小，大致在1000万左右。
首期项目计划落地新疆昌吉市，乌鲁木齐西北方向约40km。总人口约40万，毗邻乌鲁木齐，五家渠，阜康。有即将竣工的大规模园区厂房（市区边缘）占地面积约200亩，建筑面积约9万平。和园区产权方初步接洽，整租租金在0.3元/平米/天左右，可谈。
若本项目得到贵投资方的青睐，敲定了投资，落实了资金。我方会立即注册商业投资管理公司，负责园区的招商运营工作。首笔融资主要用于园区租金的支付，全年租金暂估972万，和园区签合同，可先付半年486万，砍砍价，总租金控制在700-800万之间。首次租金支出在350-400万租金。还有就是园区内部公共区域的简单装修，维护，暂估300万，还有就是人力成本，预估180万1年。前期（第一年）投入，预计1280万。后期装修，维护，成本会降低。后期每年固定投入在1000万左右。

按照年份预估收入和成本
第1年，预估出租率60%，商户平均租赁时间7个月。
预估收入，分包租金680万+其他收入185万=865万
预估成本，整包租金700万，人力资源成本180万，园区整备维护费用300万。
首年预计净亏损315万
第2年，预估出租率95%，商户平均租赁时间10个月。
预估收入，分包租金1539万+其他收入185万=1724万
预估成本，整包租金700万，人力资源成本180万，园区整备维护费用100万。
第2年预计净利润约766万
第3年，预估出租率100%，商户平均租赁时间11个月。
预估收入，分包租金1782万+其他收入185万=1967万
预估成本，整包租金700万，人力资源成本180万，园区整备维护费用100万。
第3年预计净利润约987万
第4年，预估出租率100%，商户平均租赁时间12个月。
预估收入，分包租金1944万+其他收入185万=2129万
预估成本，整包租金700万，人力资源成本180万，园区整备维护费用100万。
第4年预计净利润约1149万
如果市场生意不错，未来租金还可能有一定涨幅。故该项目完全出租后，纯利润可以达到900-1500万/年。
3000万的A轮融资，（预计占到本公司首个项目45%的股份）这个数字可商议。B轮计划融资1.5亿元，（预计占到本公司48%的股份）。在新疆人口较多的城市，复制本项目。从而达到规模和品牌效应。然后谋求在合适的板块，上市。从而给我方和资方创造更好的收益。在本计划书中，目前只寻求A轮融资。
十三 补充说明
该项目由我方发起，我方团队负责项目的具体的推进，我方的意愿是公司控制权，经营管理权在我方。资方负责投资，分红，以及必要的一些财务上的监督。我方对资方的义务就是财务公开，透明。年底按照股份比例分红。资方不参与公司具体的运营，决策。
园区名称和商业运营公司名称，已经确定，经查目前还未被注册，个人认为，一项事业，一个公司，起名字也非常重要。综合各方面因素考虑，暂时名字不予透漏。望理解。
其他未尽事宜，请详细咨询本商业计划书的作者。有任何问题，请致电1399998**** 杨杰（乌鲁木齐），或发送邮件至54158***@qq.com，


最后，感谢贵机构认真阅读了本计划书。感恩。有缘者自会相见。

只有构想或技术，暂未组建团队。