磷肥厂项目简介

磷肥厂是全民所有制企业，产权属县政府。因技术落后，设备陈旧已停产多年，现有在册职工59人，因发不起工资，职工经常闹事，为了稳定职工和社会安定，县政府拟将该厂资产（含矿山及矿山开采权证）打包出售，一次性安置全体员工。
县磷肥厂厂址，现地处县城中心黄金地段，距城中水乡湿地公园约200余米，距东城古镇旅游休闲区约500余米，位于水乡湿地公园和古城的中间。厂区面积60余亩，可拓宽面积30余亩，总面积近百余亩。
并购后可分两项同时进行：即房地产开发、磷矿开采、复合磷肥生产销售：
一、商住楼开发
因磷肥厂厂址，现处于县城中心，不适合恢复建厂，新厂必须外迁，原厂址只能用来开发商住楼居住小区。
1、可用于建居民小区的土地面积约100亩，可扩展面积约为200亩，即约66666㎡-133332㎡，按容积率 2.6计算，可建商住楼面积173331.6㎡以上。
2、按平均15层计算，平均每层11555.14㎡。
3、地下两层为停车场总建筑面积为约133334㎡，错车道及建筑主体占总面积2／5，车位占3／5计算，车位总面积约9599㎡，按每个车位平均11㎡计，可设置车位约872个。平均每个车位10万元，计约8720万元。
4、地上一层门面计约11555.14㎡，按最低均价26000元／㎡，计约300,433,360.00元。
5、地上2-3层计23110.28㎡，按均价12000元／㎡，计277,323,360.00元。
6、住宅12层，计138661.68㎡目前织金县城该地段房价，5000-6000元／㎡，按最低价3800元／㎡，（当前水乡房价平均6000元／㎡）计约526,914,384.00元。
7、合计总售价约11.05亿元。
8、按2.6的容积率，商住楼总面积约为173331.6㎡，建设成本（含绿化）2600元／㎡，计450,662,160元。（房地产投资计4.5亿元人民币）
9、毛利润＝（7）-（8）≈6.54亿元人民币。
10、房产投资4.5亿元人民币

二、磷矿及磷肥
（一）磷肥厂地盘矿山并购及生产\
磷肥厂资产并购及矿证激活
（1）并购款8800万元
（2）矿证激活700万元
（二）矿山生产
1、磷矿开采销售
并购即激活磷矿采矿证。
目前矿山可露天开采的磷矿储量160多万吨：
开采成本：61.00元／T
1）、一公里内转（含开挖上车）税后价26.00元／T
2）、矿产资源税8.00元／T
短途运输成本：矿山至外环路货场
3）、按吨公里1.50元为
18km×1.50元／T＝27.00元／元
成本＝1）＋2）＋3）＝61.00元／T
4）、原矿坑口销售价
24度以下（不含税）280.00元／T
25度（含税）780.00元／T
26度（含税）860.00元／T
27度（含税）980.00元／T
28-29度（含税）1150元／T
30度以上（含税）1280元／T元
5）、25度以上销售毛利润按平均860.00元／T
2、24度以下生产磷矿粉和复合磷肥（含磷13％即为优质磷肥），一吨原矿可生产1.5-2吨磷肥。
目前国内市场磷矿粉到岸价最低为1000元／吨，磷二胺为3000元／吨。磷矿粉可以无库存价800元／吨到岸价发货。
3、以年产50万吨原矿计，预计可实现毛利润3.9亿元以上。
4、货场选矿设施及仓储投资3600万元
三、投资合计
1、房地产投资4.5亿
2、并购款0.88亿
3、矿证激活0.07亿
4、货场选矿设备及仓储0.36亿
5、合计5.89亿元人民币
四、投资收益
1、房产投资周期730天，可创6.54亿人民币利润
2、矿山按近期储量160万吨计，年采50万吨，3年可实现利润3.9亿×3年，可实现利润11.7亿元
综上，矿证一激活及可投入生产和建设，三年之内收回全部投资，并实现18.24亿元人民币的收益。
三年后，挖完表矿，进行底层矿采挖，预计可生产10余年。
并购后，地产开发暂时不做，先做矿山，可减除房产投资4.5亿元，需投资1.39亿人民币。

已筹建公司，有了核心团队和项目方向，但还没有进入市场或已进入但没有明确的市场数据