晋江养生馆项目投资商业计划书


　　一、行业现状及市场需求
　　二、地理位置分析
　　三、投资成本及收益



一、行业分析及风险
1、市场风险
健康养生从古到今已有几千年的发展，是一种传统的中医文化，几千年来经久不衰。目前，随着时代、社会经济的发展人们的工作压力以及生活节奏尤其是25-50岁左右的商业精英人群几乎人人处于亚健康状态。关爱珍惜生命，重视生活质量是现代人的共同追求。由于工作忙碌，无法及时到医院进行综合治疗。所以，经过近三十年的发展和市场的培育。已普遍选择了以休闲、商务洽谈、出差旅行的时间进行 “亚健康”保健调理。当前，现在国家推出“八项规定”，许多行业受到较大的冲击，许多娱乐场所（夜总会、KTV、酒吧）相关人员规定不能进出。所以，健康养生行业，以健康、休闲为主线，受到各类人群和应酬接待的好去处。从而将成为当今很长一时间人们最新派最流行的项目之一。
2、政策风险
目前，国家非常重视全民身体健康，提出健康中国的新概念，在当前经济不景气的情况下。仍大力支持各种健康产业的发展。近期，国务院公布《关于促进健康服务业发展的若干意见》。该意见提出到2020年，要基本建立覆盖全生命周期的健康服务业体系，打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群，并形成一定的国际竞争力，届时健康服务业总规模达到8万亿元以上。随着健康养生行业的发展，人们对技术、服务、环境、管理、体验感觉等要求会更高，行业随着人们的需求也将会大洗牌，一些不正规、技术、管理、服务、不好的店也将面临淘汰，新的适应市场的店将诞生与发展。
3、经营风险
A、经营理念。现在市场发展瞬隙万变。经营理念是否适应当代市场发展的趋势非常重要。现在的养生馆要以全新的健康理念来作为企业的发展方向。
B、经营模式。经营模式是企业的营利点。长久发展企业以商学院、体验馆、互联网服务平台相结合的系统化新的健康养生模式。
C、管理团队。优秀的管理团队是企业的核心。企业必须要有从业十年以上丰富的管理团队、技术研发团队、营销团队、财务人员来经营管理，才能确保投资的成功和企业的健康发展。
D、从业人员招聘。全国从事养生行业的人员有几百万。每个店的技术从业人员最多只需要60人。所以，只要公司定位合理，条件和环境可以，有好的管理团队，一般招聘不难。

二、晋江地理位置分析
晋江市，是闽南金三角的核心，常住人口约198万，是福建省综合实力最强的县市，也是中国经济最发达县市之一，其综合竞争力2012 年位居全国百强县（市）第五位，综合创新能力列全国县级市第6位，经济实力连续17年位居八闽县级之首。与台湾一水之隔，全国著名侨乡、台湾同胞主要祖籍地于一体。素有“泉南佛国”、“海滨邹鲁“的美誉。同时，又是品牌之都。有: 恒安集团 、安踏 、特步、361度,乔丹, 沃特, 七匹狼、柒牌、劲霸 、爱都等全国驰名商标品牌30多家。晋江休闲业市场非常成熟，市民综合消费能力比较强。目前大型的休闲场所主要是大自然和爱乐国际等，其生意都非常好。且晋江市区域面积比较小，城首到城尾车程时间不超过30分钟，广告效益非常明显，三个月内将传遍整个城市。

晋江养生馆地处晋江市主要商业中心，离机场约5公里，商业面积约22万平方，预计每天的人流量在5万人以上，是一个综合性的商业区域。在此开一家养生馆可以说是得天独厚，优势非常明显。


三、晋江养生馆投资成本收益情况
晋江养生馆建筑面积约4300平方（总投资约1500万元）。床65个房间，130个床位，技师约100人，管理、后勤、服务、保安等人员50人。房租45元（含物业）/平方×4300平方=19.5万。平均消费每节收费约300元/人(其它高项目收费和折扣价平均费用)，技师每人平均提成约60元左右，每天人均流量约330人/天。

（一）每月总营业额：300万
330人/每天×300元/人均×30天/月=300万

（二）每月的技师工资：60万
330人/天×60元/人（技师提成）×30天/月=60万
（三）每月后勤工资及其它总开支：79万
房租19.5万+ 水电4.5万+ 员工伙食5万+ 管理后勤等人员工资28万+税收3万+水果饮料2万+ 客餐7万 + 员工宿舍2万+ 员工水电1万+ 布衣洗涤2万+项目物品费2万+其它杂支费2万+外勤开支费1万

（四）每月总净利润：160万
总营业额（300万）-技师工资（60万）-后勤工资及其它总开支（79万）=160万
（除此之外刮沙、修脚、掏耳等其它附加收费项目不算）

（五）每天做多少个客人，做多少营业额可以保证不亏损？

每天要做多少营业额：60万/月÷30天/月=2万/天
每天要做多少个客人保本：2万/天÷(300元（人均消费）-60元技师提成)/人=142人/天

（六）多少年收回成本?三年收益率？
每年的总净利润：160万/月×12月/年=1920万/年
如果按上述的经营，一年左右收回成本。就算各方面在差,在原来计划的月收入再减少一半二年半左右也可收回成本。
三年的总收益：1920/年×3年=5760万
三年的平均年收益率：（5760万－1500万）÷1500 ÷3年≈945%
一般投资回报率如果在20%-30%都是比较好的投资项目了

已筹建公司，有了核心团队和项目方向，但还没有进入市场或已进入但没有明确的市场数据