目录
第一部分 项目概述 3
一、 项目名称 3
二、 项目地址 3
三、 承办单位 3
四、 项目性质 3
五、 项目规模 3
六、 项目具体规划 3
七、 项目开发的基本经济数据指标 4
八、 项目商业整体定位 5
九、 项目商业功能定位 5
十、 项目形象定位 5
十一、 项目进度 5
第二部分 项目背景 6
一、项目区位分析 6
二、 政策分析 8
第三部分 市场分析 11
一、用户需求分析 11
二、市场容量分析 11
三、 总体竞争格局分析 11
四、 发展前景分析 11
第四部分 商业模式 12
一、产品模式 12
二、 推广模式 12
三、盈利模式 12
第五部分 发展规划 13
一、 规划第一年（2020年） 13
二、 规划第二年（2021年） 13
三、 规划第三年（2022年） 13
第六部分 融资计划 14
一、未来三年收益测算 14
二、融资方式 14
第八部分 团队介绍 错误！未定义书签。
一、核心成员 错误！未定义书签。
二、团队优势 错误！未定义书签。

第一部分 项目概述
一、项目名称
儒洞镇镇中心商业综合体项目
二、项目地址
本项目位于广东省阳江市儒洞镇人民中路79号
三、承办单位

四、项目性质
本项目为新建项目
五、项目规模
本项目占地面积为985平方米；拟建建筑面积为**平方米，建设商业综合体。
六、项目具体规划
本项目地处镇中心交通主干道，地宽21米，长44米，5个门面位置，预计规划五层楼，可转让使用权或开发商业模式，一层至二层拟规划为超市；三层至四层拟规划为酒店；五层拟规划为自用办公用房及物业。
本项目地形相对比较规整，临街面长，项目西行200米到儒洞镇客运站，南行100米到儒洞镇中心卫生院，230米到儒洞镇蓝田小学 北面就是村路口，场地平整量较大。
本项目的地形、地貌较为平整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。
本项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。
本项目地处阳西县儒洞镇中心地区，具有水、店、气、通讯、排污等市政配套。
七、项目开发的基本经济数据指标
本项目占地面积：985平方米；新建建筑总建筑面积**平方米；地下部分**平方米；地上部**平方米；总层数为五层，包括超市**平方米；酒店**平方米；自用办公用房**平方米。具体如下：
项目类别 面积（单位：平方米） 备注
总占地面积
容积率
容积率建筑面积
总建筑面积
地上建筑面积 地上5层
地下建筑面积
停车位（单位：个）
停车位面积
设备用房
办公用房面积
绿化面积

八、项目商业整体定位
随着儒洞镇崛起，国家号召的规划战略发展，作为阳江市阳西县的西大门必将实现高速发展，经济将实现质的飞跃，人民生活水平将大幅提高，所以本商业综合体项目的商业定位为便民、李敏，满足儒洞镇人民的消费需求，同时借助儒洞镇便利的地理位置、悠久的历史文脉、丰富的旅游资源，丰富本项目，打造儒洞镇标志性的商业综合体。
九、项目商业功能定位
作为儒洞镇唯一一家商业综合体，不单单要满足镇上居民的购物需求，同时要尽可能提供更多的服务功能，因此本项目的功能定位为：
1、超市
品种齐全，便利本镇居民日常采买需求。
2、酒店
便利本镇居民及外来游客的需求。
十、项目形象定位
本项目为新建项目，旨在带动儒洞镇的发展，因此，本项目必须具备一定的标志性，同时融入儒洞镇的文化环境、社会环境，提高人文气息，另外，以商业综合体为核心，丰富儒洞镇业态。
十一、项目进度
本项目目前处于设想分析阶段，尚未落地进行规划，特编制此商业计划书进行规划分析。
第二部分 项目背景
一、项目区位分析
1、交通便利
儒洞镇位于阳西县西南部，与电白县隔河相望，是阳西县的西大门。325国道贯穿全境，距广湛高速公路新墟入口仅5公里。建有儒洞客运站和设有长途客运站点。水路交通经儒洞河出海可达沿海各城市港口。
而本项目位于儒洞镇人民中路79号，地处镇中心交通主干道。西行200米为儒洞镇客运站，南行100米为儒洞镇中心卫生院，男性230米为儒洞镇蓝田小学，北面为村路口，交通便利，人流量巨大。


2、经济发达，三产丰富
儒洞镇农业资源丰富，交通十分便利，有良好的区位地域优势，形成了农、渔、牧、加工、商贸综合发展的镇域经济特色。
农业种植在保证粮食生产的前提下，大力发展地方特色的经济作物种植。主要发展有新桥500亩香芋生产基地，石楼3000多亩蔬菜生产基地，河洞、南洞、三教、边海等1万多亩冬种北运椒、茄子、甜玉米等生产基地和1万多亩山地果园西瓜生产基地。全镇有水果种植面积近4万亩。主要种植品种有荔枝、龙眼、黄皮等。建有三教、尖岗、大头岭三个万亩连片荔枝、龙眼生产基地。
镇域水产养殖面积1.5万亩，水产品总产量约1万吨。其中对虾滩涂养殖面积1.2万亩，产量2600吨。有两家较大规模的水产品加工厂，5个具有规模的虾苗场。全镇有作业渔船200多条，年捕捞产量5000吨。
以广东农业龙头企业——阳西县粤富水产养殖鱼粉有限公司属下的富阳猪场、边海的肉鸭饲养基地为龙头，通过公司+农户的合作方式大力发展畜牧业，成功带动了瘦肉型生猪饲养专业户和肉鸭饲养专业户的发展。目前，全镇生猪饲养量约5万头，饲养三鸟约50万只，上市量30多万只。全镇畜牧业总产值近5000万元，约占农业总产值的21%。
工业加工制造以塑料色母粒、塑料薄膜、皮革制造、木材加工等为主。食品加工以凉果加工为主。商贸流通以副食品、日用小商品、粮油农养饲料批发为主。建有水果批发市场与多个水果托运点。
3、人文环境
儒洞镇于1988年成立乡镇，其历史悠久。属丘陵地区，兼有冲积平原。地势东北部高，西南部低。河流有儒洞河、车田河，两河流经沙扒汇入南海。儒洞镇属于热带气候，常年气温偏高，雨量偏少，冬春季节极小有霜，适于农、牧、渔业发展。儒洞镇拥有美丽的儒洞河、边海滩涂、驹龙滩涂等自然景观。
二、政策分析
初秋时节，走进阳西县儒洞镇，处处是热火朝天的建设场面：镇区路网升级项目正加紧施工，新农村建设你追我赶、紧锣密鼓推进，边海党建教育基地项目如火如荼建设，修路、巩卫、复绿......一幅山水田湖的生态画卷正在儒洞镇徐徐铺开。
　　近年来，儒洞镇深入实施乡村振兴战略，把美丽镇村建设作为重要突破口，整合资源优势，科学规划、联动发展，加强农村基础设施建设，推进现代农业、美丽乡村加快发展，带动农民增收致富，打造宜居宜业宜游的镇村环境。
　　1、完善基础设施，打造便民利民工程
阳西县Y099线大村桥，危桥变新桥，桥面宽阔平坦，一路顺畅。“桥变宽了，路好走了，居民多年的心病都没了。”
大村桥是儒洞镇驹龙村、石楼村等村出入的主干道，人流、车流量很大。30多年的风雨冲刷，让这座2米宽的桥成了危桥。经过改造后，大村桥又宽又稳，桥面拓宽至8米，彻底解决了周边2万余名群众出行和生产生活交通不便的实际困难，沿线的群众都笑逐颜开。
　　大村桥的改造是儒洞镇加快路网升级，打造便民工程的一个缩影。去年以来，该镇加大镇区基础设施建设，推进镇区交通路网升级改造，改善污水管网，切实缓解道路交通瓶颈制约，方便全镇百姓的生产生活。据了解，儒洞镇路网升级改造工程将于8月全面完工，接下来，该镇将对主要街道实施绿化亮化美化工程，积极开展网格化规范管理，为辖区群众打造更宜居的生活环境。
　　2、美丽乡村提档，特色产业遍地开花
　　走在边海村上屯自然村的沿湖步道上，空气清新，微风拂面。凉亭里三五老人正在聊天小憩，崭新宽阔的篮球场上青年们正在挥汗运动。不远处，一幢幢整齐的村居掩映在绿树中，平坦整洁的小路环绕在田野周围，乡村环境越来越美，产业振兴更有潜质，群众生活质量逐步提高。
　　这两年，村里面貌大变样了，越来越多从村里走出去的人回来建房。借着新农村建设的东风，上屯村大力开展人居环境整治，围绕原池塘、原公园改造为重点，融入党建元素和墙绘艺术，提升村道及景观，实施村庄内亮化、绿化、美化工程，搭建稻香观景平台，村容村貌发生了翻天覆地的变化。
　　据了解，儒洞镇12个村已全面铺开美丽乡村建设，基础设施六大项全镇已完成总工程量的60%以上。该镇盘活土地、山林、渔业等各类资源，把生态环境优势转化为发展优势，带动“一村一品”发展。全镇建有边海村门口垌国家级水稻新品种示范基地、福安尖岗4万亩连片优质水果（荔枝）标准化示范园、粤富万亩无公害水产（罗非鱼）养殖基地等多个特色经济种养生产基地。全镇贫困户百分百脱贫，贫困村全部“摘帽”，实现了产业扶贫与乡村振兴有效衔接、共同发展。
　　3、强化文化阵地，打造红色旅游基地
　　儒洞镇边海党建教育基地项目建设现场，大小车辆来回穿梭，工人们挥汗如雨，挖机、铲车来回平整土地，现场一派热火朝天。
　　边海党建教育基地占地总面积5310多平方米，包括边海红色展馆、边海村新党群服务中心、戏台、公厕和文化广场等配套设施，总投资为1488万元。
　　党建教育基地的建设是我们深入挖掘边海红色文化，加强文化阵地建设的具体体现。基地建成后，将集中展示边海红色文化历史、“丹江红”党建品牌、以及阳江阳西党建成果。同时，为社会各界接受红色文化教育提供实践基地，发扬毛主席批示的边海精神，弘扬丹江红文化，引导广大党员从红色基因中寻根溯源，强化基层党员干部的标杆意识，以党风促乡风带民风。
　　接下来，儒洞镇将传承深挖红色文化旅游资源，谋划连片打造红色旅游基地。以边海自然村为示范，连线连片在周边打造精品乡村旅游线路，全面展现边海村的红色文化历史，弘扬丹江红党建精神，发展乡村旅游经济，让红色文化助力乡村振兴，带动村民共同致富。
第三部分 市场分析
一、用户需求分析
根据儒洞镇人口普查数据显示，本镇共有人口数量为54万，常住人口约为约16万人，平均人口密度为506人/km。而本项目位于儒洞镇人民中路79号，地处镇中心交通主干道，交通便利，人流量巨大。
二、市场容量分析
阳西县儒洞镇是一座具有悠久历史和摧残问你话的古镇，以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色及丰富的农业资源。优惠的政策倾斜，良好的投资环境以及前景广阔的市场，儒洞镇成为新一轮投资的热点，为儒洞镇经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。
三、总体竞争格局分析
由于本项目位于儒洞镇中心区域，周边中学、小学、幼儿园、亿元等设施齐全，可同时满足现有周边人群各类消费需求。
四、发展前景分析
随着儒洞镇经济的不断发展，为了迎合儒洞镇的发展节奏，塑造位于镇中心的标志性商业业态，提供与儒洞镇发展进程相匹配生活商业业态。基于镇中心，周边存在着大量的消费人群，，随着本镇的现代化金针和人民省会水平的提高，需要一个基于超市+酒店的商业综合体来满足人民的刚需。
第四部分 商业模式
一、产品模式
本项目拟打造超市+酒店的组合业态。
二、推广模式
前期推广：产生热点关注，占领市场制高点，产生本项目品牌效应，抬高心理价位。
中期推广：全面市场推广，打响知名度，吸引目标客户群，建立市场主导地位。
后期推广：以老带新，产生客户群体裂变，扩大客群群体，从而扩大市场影响力。
三、盈利模式
1、超市
本项目超市商品定位以中低档消费品为主，面向周边工薪阶层、中等收入的消费群体;全部采用自选购物形式，环境宽敞舒适；经营商品品种众多(大约20000-30000 种商品)，内容丰富，注重一次性购物的功能; 食品类商品在商品结构中所占比重大，流通速度快; 营业面积大。
2、酒店
本项目酒店的经营增长盈利模式，主要是指酒店采取传统的以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案。实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店盈利的模式。
本项目将根据市场情况和自身发展状况，在法律和政策允许的前提下，适当开发其它业态，力求形成较为完善的连锁经营体系，满足各阶层消费者多层次的需求。我们期盼：业态丰富、管理较有经验的运营模式进入市场，对促进儒洞镇商业企业管理的科学化、现代化、高效化进程将起到积极的推动作用。
第五部分 发展规划
一、规划第一年（2020年）
确定为破冰突破年。全力稳固本项目目前优势，并使之落地运营，积极寻找管理突破口和新的经济增长点，破冰突围。
二、规划第二年（2021年）
暂定为：管理提升年。重点咋本项目团队建设、项目品牌市场建设、各项工作质量等基础管理全面提升，打造有潜力的团队。
三、规划第三年（2022年）
暂定为：品牌效益年。重点是品牌建设，依靠产品力、品牌力获得本项目效益，实现本项目的稳定健康发展，丰富本项目品牌。
第六部分 融资计划
一、未来三年收益测算


二、融资方式
为保证本项目工作的顺利开展，需要资金进行前期的运作和后期的经营管理。本项目资金紧缺是我团队目前面临的最主要和最难以解决的困难之一，仅仅靠公司内部融资的方式很难满足本项目的资金需求。为切实解决资金短缺的实际问题，拟采用向投资人转让股权的方式进行融资。 
经过对本项目超市+酒店组合业态大量可行性研究分析和前期的市场调查，并结合目前的发展态势，在国家相关政策和法律规范许可范围内，本项目拟采用吸引新股东入股的方式进行融资。本项目募集的资金，主要用于本项目前期土地开发及后期整体运营，保证该项目以超市+酒店组合业态全面铺开，在儒洞镇范围内形成战略营销网络，实现高额的投资回报率，从而最大限度保证投资人利益的实现。
根据本项目的全程运作需要，尚需要募集资金**人民币。投资人在入股公司以后，以其投入的资金比例，计算持有公司股权比例。所募集的资金主要用于：
1、用于推动此项目的落地并且全面铺开；
2、进一步扩大本项目经营范围；
3、进一步补充项目的流动资金；
4、对项目的整体包装，引进先进的管理模式。

只有构想或技术，暂未组建团队。